Vaduz – Damit war nicht unbedingt zu rechnen, aber gerade in der Corona-Krise hat das Baugewerbe die deutsche Wirtschaft erheblich gestützt und im Jahr 2020 erneut einen Umsatzrekord erzielt. Es gab nämlich erneut mehr Aufträge für Mehrfamilienhäuser mit Etagenwohnungen. So war das Bauhauptgewerbe selbst im Lockdown auf Rekordkurs: Der Umsatz stieg im Dezember 2020 im Vorjahresvergleich um 20 Prozent und erreichte erstmals in einem Monat fast 11 Milliarden Euro. Bei den größeren Betrieben legte das Baugeschäft um 6,6 Prozent zu und dürfte im Verlauf dieses Jahres zum ersten Mal die magische Marke von einhundert Milliarden Euro knacken. Der deutsche Wohnungsbau boomt schon das sechste Jahr in Folge. Dabei ist der Anteil der Ein- und Zweifamilienhäuser zugunsten von Mehrfamilienhäusern gesunken, die als umweltverträglicher gelten. Der Grund: Dort entstehen auf einer vergleichbaren Baufläche deutlich mehr Wohnungen, was den Flächenverbrauch schont. Nach Angaben des Statistischen Bundesamtes ist der Trend zu Ein- und Zweifamilienhäusern schon seit Langem rückläufig. So seien 2015 erstmals seit 1997 wieder mehr Wohnungen in Mehrfamilien- als in Ein- und Zweifamilienhäusern entstanden. Laut den Statistikern wurden im vergangenen Jahr von Januar bis November insgesamt 288.000 Baugenehmigungen für Wohnungen erteilt. Davon entstehen 169.000 in Mehrfamilienhäusern, was einem Anteil von 59 Prozent entspricht.
Einer der größten deutschen Immobilienbestandshalter begann als Praktikant
Für die Mieter bleibt der Markt angespannt, weil nur ein Teil der neuen Wohnungen tatsächlich vermietet wird. Auch wegen der Gängelung der Bauwirtschaft und untauglichen Instrumenten wie dem Mietendeckel werden vielerorts zu wenige Wohnungen gebaut. Das gilt insbesondere für die Ballungsräume. Corona-bedingt unter Druck geraten ist der Gewerbebau für Firmen und Büroräume, für die es wegen des Trends zum Homeoffice weniger Bedarf gibt.
Diese Kurzanlayse des Baugewerbes und des Wohnungsmarktes erklärt, warum Birger Dehne mehr als gut durch die Pandemie gekommen ist. Der Unternehmer avancierte mit seinem Fokus auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen zu einem der größten privaten Wohnungseigentümer Deutschlands. Allein im letzten Jahr – und damit inmitten der Corona-Krise – übernahm er ein weiteres Wohnungsunternehmen mit mehr als 5.000 Wohnungen.
Birger Dehne kam mit Mehrfamilienhäusern und Wohnanlagen zum eigenen Immobilien-Imperium
Der Aufsteiger mit Wurzeln in Hannover hat sich nie wie andere Investoren von Prestigeprojekten blenden lassen und sein Geld in überbewertete Luxusimmobilien gesteckt. Anstatt wie Fonds und Aktiengesellschaften teure Objekte in Top-Lagen ins Visier zu nehmen, konzentrierte er sich mit kühlem Verstand auf Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in den B-, C- und D-Lagen, die auf lange Sicht ein enormes Renditepotenzial haben. In seiner fast 20-jährigen Investorenkarriere kaufte Birger Dehne vorzugsweise Immobilien in West- und Norddeutschland, die er sanieren, renovieren und modernisieren ließ, um Mietern sowohl hochwertigen als auch bezahlbaren Wohnraum bieten zu können. Andere Investoren mieden hingegen Mehrfamilienhäuser in durchschnittlichen Lagen, was sie heute längst als Fehler erkannt haben dürften. Dehnes Übernahme und Aufwertung von ganzen Wohnanlagen steigerte den Immobilienwert, sicherte der Allgemeinheit aber auch bezahlbaren Wohnraum. Wichtig ist ihm offenbar eine nachhaltige Quartiersentwicklung, die soziale, ökologische und städtebauliche Aspekte gleichermaßen berücksichtigt. Marktkenner bescheinigen dem 42-Jährigen, dass er mit der Sanierung und Modernisierung großer Wohnbestände ganze Stadtviertel revitalisiert und damit auch Stadtbilder attraktiver macht.
Wie kam der Niedersachse überhaupt dazu, in von anderen Investoren gering geschätzte Immobilienarten zu investieren? Nach eigenen Angaben begann alles mit einem Schülerpraktikum in einer Immobilienfirma. Ihn wunderte schon damals, dass es eine Assetklasse im Immobilienmarkt gibt, um die Investoren einen großen Bogen machen: eben Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen. Dabei war dem aufgeweckten Praktikanten bewusst, dass diese einen sicheren Mietertrag garantieren und sehr günstig zu erwerben sind. Der junge Dehne fasste den Entschluss, die sich daraus ergebenden Verdienstchancen zu nutzen. Das nötige Startkapital für die ersten Immobilienkäufe verdiente er mit einem Marketing-Unternehmen, das er während seines Betriebswirtschaftsstudiums gegründet hatte. Schon da zeigte sich sein Gespür für vielversprechende Immobilien: Er mietete stillgelegte Bahnhöfe, ehemalige Kraftwerke und Lagerhallen, um diese als Eventlocations für Messen, Feiern und Kongresse zu vermitteln. Bereits im dritten Studiensemester beschäftigte er mehr als 100 Mitarbeiter und konnte mit dem verdienten Geld seine Immobilienkarriere starten. „Auch nach der Jahrtausendwende ließen die Investoren Wohnanlagen und Mehrfamilienhäuser links liegen“, erinnert sich Dehne. „Ich kaufte mein erstes Wohnhaus mit acht Wohnungen in Hannover für damals 200 Euro je Quadratmeter. Heute ist ein Objekt dieser Art 2.000 Euro je Quadratmeter wert, also das Zehnfache.“ Die damaligen Preise könne man sich heute gar nicht mehr vorstellen. „Ich habe konsequent weiter Immobilien und später auch ganze Wohnungsunternehmen unter Marktpreis gekauft und so meinen Bestand kontinuierlich ausgebaut.“
Dehne erwirbt aber nicht nur einzelne Objekte, Wohnanlagen und große Wohnungsunternehmen. Längst ist der Immobilien-Enthusiast selbst im Wohnungsneubau engagiert und verfolgt dabei eine geschickte Langfrist-Strategie: „Ich habe mich wieder auf Lagen außerhalb der Top-7-Standorte konzentriert und kaufe Bauerwartungsland, das ich für meinen eigenen langfristigen Bestand bebaue. Jährlich werden 1.500 bis 2.000 Wohnungen seriell fertiggestellt.“
Während die Zinsen auf einem historischen Tiefstand verharren und der Wohnraum immer knapper wird, steigen die Preise und damit der Wert seiner Immobilien. Eine Verzehnfachung der Immobilienwerte ist inzwischen keine Seltenheit. Objekte, die er für unter 200.000 Euro gekauft hat, werden heute für über zwei Millionen Euro gehandelt. Das Beispiel von Birger Dehne zeigt, dass sich talentierte Immobilieneigentümer problemlos in einem von Fonds beherrschten Markt behaupten können, die oft von Branchen-Neulingen ohne langjährige Erfahrung gemanagt werden.
Koordiniert werden die vielen Immobilieninvestments, Modernisierungsmaßnahmen und Bauaktivitäten von der Capiterra Group im liechtensteinischen Vaduz. Das global agierende Single Family Office verwaltet das Vermögen und die Immobilienbestände Birger Dehnes, der den deutschen Immobilienmarkt so gut wie kein Zweiter kennen soll. Über die Birger Dehne Foundation unterstützt er zahlreiche Projekte in Forschung, Umweltschutz und Wissenschaft. So will der Mann, der in zwei Jahrzehnten ein wahres Immobilien-Imperium erschuf, der Gesellschaft etwas zurückgeben und sie an seinem Erfolg teilhaben lassen.
